放松地产 尚能饭否?

时间:2020-02-08 来源: 国内新闻

另一方面,房价下跌的城市越来越多。从2018年8月起,新建和二手房价格逐月下降的城市数量正在增加。截至2019年11月,70个城市中近一半的房价环比下降。

买房就是买下而不是买下。价格越高,购买的人就越多。买得越多,价格越高。房地产反弹的浪潮也源于此。一旦房价开始下跌,整个格局将从“追逐”转向“杀跌”,这将加剧房地产的下行压力。

土地金融短缺、房地产或边际放松。地方土地出让收入占地方政府资金收入的比例一直在90%左右,地方财政资源的比例也在30%以上。截至2019年11月,房地产企业土地交易价格下降13%,国有土地出让收入增速也下降至8.1%。土地流转虽然最近有所回升,但主要是由于地方财政压力的加大和土地流转进程的加快。房地产销售是主要指标,销售仍在降温,土地交易将在2020年继续疲软。

考虑到地方政府隐性债务规模巨大,在终身问责制的前提下,已经连续两年没有增加,地方财政压力仍然很大。在城市政策稳定和房地产稳定的前提下,预计2020年将实施房地产调控政策或边际放松政策,特别是在压力较大或率先放松政策的城市。

房地产放松会有什么影响

房地产放松会有什么影响

房地产管制政策放松会有什么影响?事实上,这是一个很难先验判断的问题,但我们仍然可以从上一轮放松管制的影响中吸取一些教训。

上一轮房地产放松管制始于2014年。当时,宏观经济迅速降温,国内生产总值同比增速从7.7%放缓至7.4%,工业增加值增速也大幅下降。这主要是由于房地产经济的快速衰退。房地产销售面积增长率从20%以上迅速下降到零甚至负增长。投资增长率也大幅下降。

当时,最大的压力是在三线和四线小城市。在过去的几年里,快速扩张积累了大量的商品房库存。然而,销售转凉后,房价明显回升,开发商的债务问题也凸显出来,土地融资也面临挑战。

在稳定增长的压力下,货币政策变得宽松,2014年两次降息,2015年一次,2015年五次,2016年一次。2014年房地产调控政策也大幅放松(如“930”新政),对购买和贷款、首付比例、税收、融资等政策的限制也大幅放松。

货币和监管政策放松后,大城市房地产市场稳定并迅速反弹。尤其是在北京和上海等一线城市,上一轮房地产市场的最佳表现是2015年至2016年。一线城市房价指数同比增长率从2015年3月的最低点-2.3%快速反弹至2016年4月的最高点36%。事实上,在一年多的时间里,一些地区的价格上涨了一倍多。直到2016年第四季度,调控政策逐步收紧,大城市房地产市场逐渐降温。

但从2015年到2016年,小城市的房地产市场并没有迅速反弹,但仍处于磨砺阶段。小城市的房地产市场直到2016年4月才逐渐升温,比大城市慢了一年多。然而,小城市房地产市场的最佳表现是2017-2018年。正是在大城市开始调整的时候,大城市和小城市的循环出现了明显的错位。

复苏和过热速度的差异表明,有需求支持的大城市对放松货币和监管政策更加敏感。特别是,过于严格的控制政策将抑制大部分需求。一旦有了明显的放松,这些城市的房地产市场将

但在房价上涨和销售改善后,开发商仍将增加房地产供应量。因此,在五六年前过剩的小城市,目前的房地产市场仍然过剩。根据我们的计算,新房子的大量库存已经积累起来,与城市人口增长放缓相比,供应更加过剩。

事实上,二手房市场的压力甚至更大。在过去的三年里,我国每年出售的商品房面积可以容纳4000万人,而我国城市人口却增加了不到2000万。因此,对于一个小城市来说,拥有一个以上的住宅和高空置率是很常见的。

因此,如果本轮房地产调控政策再次放松,将对人口需求支撑的核心城市产生影响,对绝大多数中小城市可能不会产生太大影响。如果中小城市的房地产市场再次回落,它可能仍然依赖“QE”创造需求。

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不应该期待一个周期,而是一个政策

即使35个一线城市和二线城市被视为大城市,而其他城市被视为小城市,中国小城市商品房销售的比例仍然超过70%,房地产投资超过50%,而且成交量仍然很大。因此,即使政策的放松让一些核心城市的房地产市场回暖,也不足以支撑宏观经济增长的反弹。过去几年房地产销售透支给今年和明年房地产市场的长期平均回报率带来了压力。

从政策角度来看,中央经济工作会议长期以来一直强调新的发展理念,因此短期内不大可能再次实施强有力的刺激。如果没有强有力的刺激,房地产市场仍将面临回落的压力。因此,我们不应该对所谓的库存周期、房地产周期和经济周期的稳定期望过高。

我们应该期待更多的是政策。弱刺激和强改革的结合将继续。从长远来看,中国的外部环境正面临一个世纪的财富变化,全球化进程将受到影响。从短期来看,预刺激带来杠杆和泡沫问题,限制了进一步刺激的空间。过去的发展模式面临某些挑战。在这种情况下,改革有望加强,如资本市场的供给方改革、国有企业改革和土地制度改革。同时,它也不会完全没有刺激作用。毕竟,必须有一个底线思维,所以降息周期将继续,房地产调控政策的幅度将放宽。

就市场风格而言,周期性资产显然没有持续走强的基础。增长和债券将成为今年受益于宽松流动性和积极政策的时尚目标。

风险提示:贸易问题、经济衰退、政策变化。

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