资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的“生存之道”

时间:2020-01-25 来源: 国际新闻

近年来,长期公寓在一线和二线城市迅速扩张,但它们也经常陷入“破产”混乱。日前,杭州钟铉房地产因资金链断裂再次停业,借据总额达到2000万元。事实上,据记者《中国经营报》的不完全统计,自今年以来,全国已有20多位家长租用了公寓公司。

在资金紧张的情况下,自由、青科和蛋壳三大公寓租赁服务提供商也在积极寻找上市和回头客的机会。11月5日,长期租赁公寓服务提供商青科公寓(Qingke Plantary)宣布以股票代码“QK”在纳斯达克全球市场上市。到目前为止,“长租第一股”青科市值约为7.09亿美元,市值超过1亿美元的资产在短短20天内蒸发殆尽。

与此同时,另一家长期租赁公寓服务提供商蛋壳公寓(蛋壳公寓)密切跟踪年轻客户,并向美国证券交易委员会(SEC)提交了一份F-1招股说明书,预计该公司将以“DNK”作为交易代码在纽约证券交易所上市。然而,在首次公开募股近一个月后,它还没有成功上市。

《中国经营报》记者注意到,在急于上市和一再破产的背后,是长期租赁公寓服务提供商的巨额亏损带来的财务压力。根据招股说明书,在2019年6月之前的9个月里,青科公寓的债务资产比达到了132.83%,达到了“资不抵债”的水平。蛋壳在今年前九个月也遭受了25.16亿元的净亏损。

许多接受采访的专家表示,长期公寓主要是分布式的,类似于由第三方托管的“主房东”模式,并涉及金融创新,如租赁贷款。客观地说,企业更复杂,产业链更长。由于目前很难盈利,如果一个环节出现问题,导致资本链出现问题,很容易“爆雷”。

关于业绩和企业发展问题,记者打电话给蛋壳公寓写信。相关负责人表示:“目前,具体信息不能对外披露。相关问题已移交相关部门。

标题企业涌向市场

目前,蛋壳公寓在北京、深圳、上海和杭州等13个城市经营着40多万套房子。“规模”的迅速扩张也带来了双倍的收入。招股说明书显示,蛋壳公寓在2017年、2018年和2019年前三个季度的收入分别为6.6亿元、26.8亿元和50亿元。其中,2019年第三季度,单季超过20亿元,同比增长近160%。蛋壳公寓坦率地说:“它的收入来源主要包括向租户收取的租金和相关服务费。”

从城市分布的角度来看,截至2017年底,蛋壳型公寓仍占华北、华南等一线城市公寓的近90%,但这一比例正在逐渐下降。截至2019年9月底,一线城市的公寓比例接近50%,杭州、南京、苏州等二线城市正逐步开始“挑起事端”。

中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林(Pan Helin)表示,长期公寓的崛起部分是由于2016年后房价飙升导致的住房需求不满足和住房矛盾突出。另一方面,在国家“租购并举”的大力支持下,各地也大力出台了长期租赁公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设。与此同时,住房市场已经从增量住房转变为存量住房。长期租赁公寓有助于企业品牌建设、增值产品和商业能力的提高。

然而,损失问题仍然严重。相关数据显示,2017年和2018年蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.70亿元,特别是今年前三季度,净亏损甚至达到25.16亿元。蛋壳公寓表示,该公司的整体盈利能力主要是由于其在过去两年持续高速增长,并投入大量资源开发新的c

如何解决利润问题是上市后“绿色客户”面临的一个重要问题。潘和林认为,盈利困难主要是由于我国长期公寓经营模式相对单一,除租金和公用事业外没有其他收入。此外,租金回收期长,考虑到公寓的正常运营和维护成本,企业利润空间很小。

‘如果你想突破利润的限制,你仍然需要在公寓周围建立一个经济生态圈。’他说,如购物、餐饮、娱乐、清洁、培训等辅助服务,这种“公寓服务”模式可以帮助长期租赁公寓摆脱传统的商业模式,扩大业务范围,扩大利润率。

yi ju research institute智库中心研究主任严跃进建议,长期租赁公寓应该定位为过渡性公寓,应该为刚刚走出校园的年轻人创造更多产品线,迎合年轻人对装修风格和服务的偏好。

租借‘罗生门’

罗文(化名),25岁,来自广西,在长期公寓领域已经被视为‘老人’。2016年,他来到上海从事房地产中介工作。一年后,长期公寓开始崛起,他搬到蛋壳公寓。

'我每天的工作是根据顾客的要求选择房子,然后带顾客去看房子。罗文告诉记者,平均每月可以完成约20份订单,约70%的客户会选择分期付款的“租赁贷款”模式。

数据也证实了这一说法。根据招股说明书,蛋壳公寓的大多数租户都是通过“租赁贷款”模式支付租金的。在2017年、2018年和2019年前9个月,使用"租赁贷款"模式的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.7%。蛋壳公寓表示,这一比例大幅下降,主要是因为该公司加强了与信誉更好的金融机构的合作,这些金融机构有更严格的信用评估程序。

此外,“租赁贷款”也成为蛋壳公寓的重要资金来源。根据招股说明书,蛋壳公寓的主要资金来源包括金融机构的预付租金融资和租户的预付租金,即“租赁贷款”。报告期内,金融机构分别预付9.38亿元、2.13亿元和31.06亿元,租户预付1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

根据罗恩的说法,蛋壳公寓目前分期向顾客提供60%的租金折扣,并免除房客分期付款的利息。此外,一些房屋还可以享受签订合同一年、第一个月租金50%和两个月现金返还的好处。“租我们房子的大多数人都是刚到上海的年轻人,他们没有足够的资金来分担房租。分期付款租我们的房子仍然很有吸引力。”

'蛋壳的分期非常可靠。罗文告诉记者,蛋壳公司只有腾讯的伟忠银行作为分期付款平台。“蛋壳和腾讯能够经受住考验,无论规模或资质如何。与其他品牌不同,要么合作平台太多,要么合作平台太小,无法“爆雷”。“

在招股说明书中,青科公寓还表示,该公司与11家金融机构合作,提供分期租赁贷款。租户可以向合作组织申请分期租赁贷款,预付一定租赁期的租金,并享受相应的折扣。租赁开始时,用户可以支付最长24个月的租金,经批准的贷款收入存入青科公寓账户。青科公寓应向金融机构合伙人支付分期租赁贷款的月利息,并提供担保。

此外,青科公寓还可以提供额外的信用增级服务,即以存款的形式向相关金融机构提供贷款,一般不超过贷款余额总额的5%,这样租户就可以偿还贷款。租赁终止后,公司将协调一次性偿还未偿分期租赁贷款。青科公寓表示,分期租赁贷款的收益帮助该公司为翻新新公寓提供了资本支出。

相关数据显示,47.3%的绿色租户将在租约到期前终止租约

潘和林还认为,相关部门需要进一步加大对非法租赁贷款的处罚力度。必要时,可以采取停业整顿、禁止上市、限制法定代表人和股东再次经营类似业务等惩罚性措施。

来源:中国商业新闻

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